Každý racionálně a zodpovědně uvažující jedinec, kterému není lhostejná budoucnost svá i své rodiny by měl investovat. Na první pohled jednoduché a věcné pravidlo, které se ovšem může stát oříškem. Ve světě investic se totiž můžeme snadno ztratit, zvláště pak když nemáme dostatek času nastudovat si a sledovat vývoj trhů, nové trendy v investování či meziroční zhodnocení nejrůznějších investičních fondů. Základní poučkou, kterou potenciální investor musí znát je fakt, že každá, ale opravdu každá investice nese riziko. Někdy menší, někdy větší, někdy dokonce extrémní - ale pokaždé nějaké je. Bez znalosti tohoto úskalí investic by nám nic nebránilo v tom nalézt první příjemně vypadající investiční produkt s příslibem závratného výnosu, vložit do něj své těžce vydělané prostředky - a vzápětí úplně o všechno přijít. To ale určitě nikdo nechce.
Jak tedy investovat s co nejnižším rizikem a zároveň dosáhnout zajímavého výnosu? A nebo ještě lépe - do čeho investovat? Pokud se bavíme o lokální investici v naší malé, středoevropské zemi, odpověď může být velmi jednoduchá a ani ne příliš překvapivá - investice do nemovitostí je to nejlepší, co můžeme pro svou finanční budoucnost udělat. Zamýšleli jste se někdy nad tím, proč jsou ceny nemovitostí v České republice tak vysoké a příliš neodpovídají našim mzdám a finančním možnostem průměrných domácností? Je to jednoduše proto, že nemovitosti jsou to nejjistější a nejlepší, do čeho lze v tuzemsku investovat, čehož využívají jak drobní investoři, tak i velké investiční skupiny.
Skvěle. Stačí tedy vzít úspory nebo je kombinovat s vhodným hypotečním úvěrem a pustit se do investiční koupě. Ale brzy se dostaví zásadní otázka - jaká bude návratnost mé investice? Naštěstí výpočet, který nám na tuto otázku odpoví není nikterak složitý a na následujících řádcích si jej představíme.
V prvé řadě je nutné ujasnit si, jakým typem investice do nemovitosti náš investiční záměr vlastně bude. Můžeme rozlišit například:
V prvních dvou případech je totiž zřejmé, že z takových typů investic nám plynou dva toky financí - jednak získáváme prostředky z pronájmu a mimo to také držíme nemovitost jako takovou, jejíž hodnota v čase jednoznačně roste.
A nyní k samotnému výpočtu návratnosti investice do nemovitosti. Pokud bychom chtěli okamžitý a notně zjednodušené porovnání dvou typově stejných realit (např. dva stejně velké byty, novostavba, ve stejné čtvrti krajského města), můžeme spočítat hrubou výnosnost investice. Tu získáme pomocí jednoduchého vzorce:
Hrubá výnosnost investice = (Hrubý roční výnos / kupní cena nemovitosti) × 100
Kde hrubý roční výnos představuje roční příjmy z pronájmu. Pro příklad použijeme byt 3+1 v krajském městě, který se prodává za 5 000 000 Kč. Předpokládanou cenu pronájmu zjistíme porovnáním s podobnými nemovitostmi v předmětné oblasti, který se nyní nabízejí k pronájmu - kupříkladu 17 000 Kč měsíčně, tedy 204 000 Kč ročně. Dosadíme do vzorce:
HVI= (204 000 / 5 000 000)* 100
HVI = 4,08 %
Přičemž výsledných 4,08% představuje 24,5 let (100 let/4,08). Po této době se nám investice nájmem splatí.
Tento výpočet je ovšem velmi zjednodušený a to především proto, že zcela pomíjí náklady, které s nemovitostí během této doby máme. A že jich není málo. Není to nic, co by nás mělo odradit, je to jen prostá realita a je potřeba s ní počítat od začátku, abychom nebyli později nemile překvapeni.
Mezi náklady v tomto případě patří zejména vstupní i průběžné náklady na údržbu příp. rekonstrukci nemovitosti (je tedy rozdíl, zda kupujeme starší byt či novostavbu), právní služby a poplatek katastrálnímu úřadu při koupi nemovitosti (příp. při sjednání nájemní smlouvy), energie, služby či fond oprav (zde obvykle platí nájemník, ale záleží na domluvě - a v každém případě je dobré si vhodně nastavit zálohy), vybavení nemovitosti (některé byty se pronajímají zařízené, zařízení se opotřebovává a postupně se musí opravovat / vyměňovat), ušlý nájem (může dojít k situaci, že nájemník byt opustí a než seženete nového nájemníka, může uplynout i několik měsíců). Vždy je také potřeba počítat s určitým rizikem, které představují neplatiči či problémoví nájemníci, kteří vybavení bytu poškodí a získat náhradu může být velmi obtížné.
Na závěr se sluší připomenout daň z nemovitosti, která se platí jednou ročně a daň z příjmu, která se v případě nájmu platí po odečtení 30% paušálních nákladů - a činí 15%. To vše jsou praktické náklady, na které je dobré být dopředu připraven. Pokud s těmito náklady počítáme, můžeme použít vzorec ROI - návratnost investice. Pokud použijeme opět parametry z předešlého příkladu a dosadíme měsíční náklady na pronajímanou nemovitost v částce 4000 Kč (48 000 Kč ročně), výsledek se bude citelně lišit:
ROI = (( hrubý roční výnos - náklady) / investice) * 100
ROI = (( 204 000 - 48 000) / 5 000 000) * 100
ROI = (156 000 / 5 000 000) * 100
ROI = 3,12 %
Po započtení předpokládaných nákladů na pronajímanou nemovitost koeficient klesl na 3,12%, což znamená návratnost investice za cca 32 let ( 100/ 3,12).
Na závěr je také důležité nezapomínat na fakt, že nemovitost jako taková bude zvyšovat svou hodnotu v čase. Přestože jsou na trhu nejrůznější výkyvy, v dlouhodobém měřítku má tento druh investice vždy velmi pozitivní trend. Není se potom čemu divit, že někteří majitelé investičních nemovitostí nechávají své byty a domy prázdné s jistotou, že se jim tato investice vyplatí i bez příjmů z nájemného.
POTŘEBUJETE PORADIT?
+420 601 188 888
